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通知公告

对《民法典》中“居住权”的认识

(编辑:cxls 日期:2020年06月24日 浏览: 加入收藏 )

前言:居住权的认识

八字:居住权的认识

来源:王轶的课程

在上个月颁布的《民法典》中规定了一种新的用益物权——居住权。居住权是指居住权人有权按照合同约定、对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。接下来我将对居住权的相关知识及其意义进行阐述。

民法典物权编第366条至第371条是关于居住权的规定,它规定了取得居住权有两个方式:一是与住宅所有权人订立设定居住权的合同,基于合同到登记机关办理登记手续,可以取得居住权;二是住宅的所有权人生前立了一份遗嘱,遗嘱中赋予另外一个民事主体居住权,遗嘱生效时该民事主体可以取得居住权。由此可进一步确定,即便在民法典出台后,侵权人凭居住年限达到一定时长就主张自己享有居住权的主张是不成立的。因为居住权是新增的物权,而根据物权法定原则,就算进行扩张解释,无论是依据立法文件还是习惯法,在民法典出台之前,纠纷的侵权人都不享有居住权。

此外,根据新规可知,民法典规定居住权的设立以无偿为原则,以有偿为例外;居住权只保障居住的权利,不能转让和继承;设立居住权的住宅原则上不得出租;居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消失。尤其可见,新增的居住权实际上是把所有权和居住权分开了,设立居住权的住宅,在交易过程中有阻碍,住宅的处置受到限制,也可以说,在所有权与居住权发生冲突时,居住权优先于所有权。

从王轶对居住权的解读可知,物权法新增居住权是为了实现“物尽其用”的立法宗旨,让城市中闲置的资源能最大限度的发挥效用。他认为新增居住权主要有以下意义:

一是让“住有所居”这一民生问题得到解决。在外务工人员的居住问题的解决,租赁房屋,二借用亲戚房屋。可是根据合同法,租赁合同期限不能超过20年,超过部分无效,要缩短至20年。租赁合同期限的限制就不能满足负担不起高房价只能租房住的人想长期租房的要求。而增设居住权,则不会受到20年最长期限的限制,有利于承租人与住宅形成长远稳定的关系

二是对“以房养老”可以起到保障作用。没有人养老的老年人可以将房屋的所有权移转给其他人,同时办理登记手续取得居住权,让其可以在有生之年无偿居住。这样,就算老人将房子卖掉得到的价款低于市场估值,依然可以保障其生活。

三是解决老年人再婚产生的房产纠纷。老年人再婚之后,如果老人的新伴侣获得房屋的所有权,可能会与老人的子女产生矛盾。可是居住权的出台,可以大大的避免这一矛盾。因为就算老人的继承人得到房屋的所有权,也没有权利赶走老人的新伴侣,也不能对房屋进行出租。而且老人的新伴侣只有居住的资格,没有处分的资格。

四是解决离婚纠纷。当夫妻双方离婚时,房子的所有权人可以约定居无定所的一方享有居住权。

五是解决继承纠纷。被继承权人可以订立遗嘱将房屋的所有权给继承人,将居住权给其他人。

虽然新增的居住权有以上意义。可是同时也带来了一些问题,它使二手房的交易更加的复杂,除了要查房屋的权属、司法查封、设立抵押、是否存在租赁等情况之外,还要查询房屋是否登记有居住权,以避免买了房子不可以住的情形出现。但整体来说,居住权的设立利大于弊。